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国家告诉你:买房,要关注这19个城市!

本文来自:凤凰博报 作者:刘晓博

国家发改委日前公布了修订之后的《中长期铁路网规划》,这个规划将改变一大批城市的命运,当然也将影响到它们的房价。

根据规划,到2020 年,中国铁路网规模将达到15 万公里,其中高速铁路3 万公里,覆盖80%以上的大城市;到2025 年,铁路网规模达到17.5 万公里左右,其中高速铁路3.8 万公里左右。

最终,中国的高速铁路网将基本上连接省会城市、以及其他50万人以上的城市;普通铁路网将连接所有的20万人以上城市。

应该说,这是一个令人激动的规划。当然,国家此次拿出一个庞大的铁路建设规划,一个重要的原因就是:房地产已经遭遇了拐点,很难继续成为中国经济的龙头。接下来要靠“大基建+PPP”模式,而公路、铁路、机场、地下管廊、地铁等,是大基建的主要内容。

至于港口的大建设,似乎已不被提起,原因很简单:工厂外迁,中国作为世界工厂地位下降;基建总量下降,铁矿石等原材料进口也已经见顶。所以,港口在中国即将成为夕阳产业。

铁路一度也被人认为是夕阳产业,美国就一直在拆除普通铁路。但中国国情不同,更何况中国创造出了高铁这个世界级的新的朝阳产业。高铁正在改变世界,同样在改变城市。中国目前规划了“八横八纵”高铁网络,并由此确定了19个城市为综合铁路枢纽,它们是:

1、北京

2、上海、广州、武汉、成都、沈阳、西安、郑州

3、天津、南京、深圳、合肥、贵阳、重庆、杭州、福州、南宁、昆明、乌鲁木齐

这19个城市的名单和顺序,是国家发改委确定的,我认为这个顺序是有意义的。而且根据我的理解,将这19个综合铁路枢纽分成了三个层次。

资料图

北京毫无异议是全国铁路网的中心,这是中国自秦代大一统以后的“政治―文化―心理”传统所决定的。当然,在这个传统之下,入选的城市不是直辖市就是省会城市,就显得顺理成章了。

深圳是唯一的例外,它既不是直辖市,也不是省会城市,但它是中国排名第一的特区,是中国内地三大金融中心(北上深)和两大创新中心(北京、深圳)之一,所以才被列入其中。事实上,深圳地处陆路交通的死角,跟另外四个计划单列市大连、青岛、宁波、厦门一样。但另外四个城市就没有被列入,显然跟“重量级”不够有关。

上海、广州代表的第二层次,都是大区的中心城市;其中郑州近年来大区地位有所下降,但在中国铁路史上,郑州的地位一直很高,尤其是在改革开放之前的30年里,俨然是铁路地位位居前三的城市,因为中国最重要的两大铁路:京广线和陇海线在这里交汇。

天津为代表的第三层次,是区域性中心。其中合肥排位在重庆、杭州之前,这是比较出人意料的,这好比一个绣球砸中了脑门。有意思的是,去年房价上涨冠军是深圳,今年是合肥,它们又是这份名单里两个地位上升最显著的城市。

这份名单还给我们带来一个启示:行政级别高的城市,或者说“有权力”的城市,更容易维护自己的利益,在各种国家规划里争取到自己的位置。直辖市不用说了,都是政治局委员坐镇的城市,国家肯定不会忽视。省会城市呢,不用自己出面,省委省政府会帮忙,因为这些官员就是省会城市的市民。

所以,我在专栏里多次指出:中国改革开放之后,随着经济增长进入第二模式(第一模式是早期的“制造业+出口”;第二模式是“城镇化+房地产+大基建”),政府的作用越来越大,于是80年代造就的明星地级市开始星光黯淡(比如无锡、佛山、温州、唐山等),省会城市全面崛起。

如果你翻翻近期出台的长江经济带规划,长三角城市群发展规划,都可以看到跟此次铁路网规划类似的地方。而且我在专栏里还说过,长远看“二流直辖市”(北京、上海之外的直辖市)竞争不过“经济大省省内没有对手”的省会城市。比如这次铁路网规划,成都就打败了重庆,沈阳、武汉地位也高于天津。

经济学上有个名词叫“路径依赖”,如果国家每一个时期的各种规划,省会城市都占优势。那么未来的规划,也很难忽视这些城市。久而久之,其他地级市就很难获得国家层面的利好。个别地级市之所以能快速发展,比如苏州、东莞、廊坊,也仅仅因为他们傍上了上海、深圳和北京这样的“大哥”。

所以,上述19个城市显然是比较受中央政策关照的城市,当然会成为购房置业的首选城市。

此外,我们还注意到一个问题,这就是“胡焕庸线”对高铁网分布的影响。

资料图

上图里的那根线,就是“胡焕庸线”,它是中国地理学家胡焕庸在1935年提出的划分我国人口密度的对比线,最初称“瑷珲―腾冲一线”,后因地名变迁,先后改称“爱辉―腾冲一线”、“黑河―腾冲线”。线东南的国土只占中国总面积的43.8%,但总人口占全国的94.1%。高铁网的规划,显然跟“胡焕庸线”出现了高度吻合。

所以买房子的时候,你要考虑胡焕庸线的影响。虽然从国家战略上,希望人口均衡分布,但事实上几乎没有一个国家能做到。比如俄罗斯,人口自由迁徙之后,西伯利亚基本被抛弃;美国的人口,也基本上分布在东西两边靠海的城市里。

仅仅根据国家确定的“综合铁路枢纽”来判断一个城市的楼市前景,显然是远远不够的。还需要以下重要数据支撑:

第一,最近10年、5年人口增长情况,可以以“小学生人数”为依据;第二,最近10年、5年的金融机构“本外币各项存款余额”增长情况;第三,最近10年、5年的商品房在建面积、竣工面积,以及当前的库存量、去化周期。

最后给大家提供一份自来国家民航总局的统计表格,它展示的是2015年主要机场客货运吞吐量排名和增速。

资料图

空运的格局显然跟高铁格局完全不同,在这个表格上,成都、深圳、昆明、西安、重庆、杭州、厦门、青岛、三亚、海口的地位都非常突出,天津、沈阳、贵阳、福州、合肥等的地位就下降很多。

至于航空货运量,甚至比港口吞吐量还要重要,因为航空货运的东西显然更值钱,附加值更高。上海、北京、广州、深圳显然是四大天王,上海的地位特别突出,广州、深圳增速比较强劲。成都、杭州、郑州则尾随在四大城市之后。

交通历来是城市崛起和衰落的原因。在历史上,内河水运的衰落,让广西梧州一蹶不振,直至今日;大海船的普及,帮助香港击败了澳门;铁路的兴起,让“十字路口”的石家庄取代了保定、郑州取代了开封的省会地位。

如今,“高速铁路+机场”的双枢纽组合,又将帮助一批城市崛起,推动一批城市衰落。

(责任编辑:何欣)

作者:www.ccpit.org    日期:2016-07-31    来源:www.ce.cn   点击:402