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房地产对GDP贡献率创15年新低 楼市投资明年年中有望回升

◎每经记者 胡健

12月3日,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布最新一期《中国住房发展报告》。

在今年三季度我国GDP增速仅为6.9%的情况下,该报告主编、中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞告诉《每日经济新闻》记者,房地产投资下降拖累经济增长,初步测算,2015年前三季度房地产投资对GDP的贡献率已经降至0.04个百分点,创下2000年以来的新低,几乎要落入负增长贡献轨道。

报告还预计,从2016年第二季度开始,中国房价面临一定的下行压力,2016年第三季度很有可能会出现同比快速下跌的情形。

预测:房企数年内会迅速减少

根据国家统计局数据,前10个月,全国房地产开发投资78801亿元,同比增长2%,增速比1月份至9月份回落了0.6个百分点。

倪鹏飞说,前三季度房地产直接投资对GDP增长的贡献降低了0.21个百分点,由于房地产投资与水泥、建材等上游行业关联性较强,房地产投资的下降对国民经济的综合负面影响会更明显。

报告指出,2015年前9个月内,宏观经济景气指数总体上呈现持续下降趋势,其中9月份为92.9,比2009年2月份的历史最低值还低1.1。

报告列举数字称,前9个月,居民住房抵押贷款快速增长,同比增幅高达19.9%;开发商银行贷款同比下降3.6%,自筹资金同比下降4%,企业资金来源总体增长仅1.3%。与此同时,库存较低的一线城市销售及价格大幅增加,库存较多的三、四线城市形势依然严峻。

除对宏观经济的拉动作用明显减轻外,房地产直接投资增速接连下降也将影响到房企格局。报告指出,随着住房市场需求逐渐饱和、产业发展逐步成熟和企业集中度的稳步提升,可以预见房企数量在近期内会达到峰值,并在之后的数年时间内迅速减少,最终达到稳定。

行业问题也逐渐显性化,倪鹏飞说,目前房企存在的问题主要包括盈利水平持续下降,成本控制能力面临考验;发债数量巨大致使负债水平居高不下,资金链断裂风险不容忽视;三、四线城市库存去化压力大,房企周转速率有待提升;一线城市土地价格屡创新高,联合拿地模式存在合作破裂的隐忧。

建言:应减免商品房交易税费

今年楼市暖冬现象较为明显,中国指数研究院数据显示,11月主要城市楼市成交面积环比上升3.84%,超六成城市环比上涨,同比上涨21.18%。房价方面,十大城市新房价格指数均环比上涨,上涨城市数量较上月增加5个。

不过,倪鹏飞对于明年的房价走势并不乐观。根据社科院城市与竞争力研究中心的华房指数预测:房价在经历较快上升后,2016年第二季度后,有出现一波较大幅度下跌的可能;但商品房投资有望缓慢回升,对经济增长带动有望增强。

倪鹏飞解释说,在宏观经济下行压力较大,结构调整与短期增长有冲突以及房地产市场持续调整的背景下,并不能保证2016年房价持续在温和上升中向趋稳转变。但他补充说,未来房价具体走势,一方面取决于房地产市场的自我调整程度,另一面受宏观政策的影响。2016~2017年房地产市场调控应锁定三大目标:去库存,实现销售大幅增长;防风险,保持房价增幅在合理水平,防止大起大落,防止违约风险;促投资:房地产投资恢复到正常水平。

在政策建议上,报告认为,应减免普通商品住房交易税费,促进自由迁徙和居住条件改善。具体措施包括:扩大契税优惠,所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取;取消2年限制,所有普通商品住房交易免征营业税;取消自用5年及唯一生活用房限制,所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税;对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外,还可给予财政补贴。

而针对最近热炒的按揭贷款利息抵扣个人所得税政策,倪鹏飞持谨慎态度:“这个政策可以降低购房还款负担,实现居者有其屋和藏富于民双重目标。”但他认为,政策一旦落地可能会加剧目前楼市分化局面,因为住房贷款利息抵扣个税对于房价较高且人均收入较高的一、二线城市是明显利好,反而对三、四线城市去化帮助不那么明显。

“三四线城市应该实施类似蓝印户口的政策,让在辖区内购房者享受平等的公共服务和基础设施,吸引以农民工为主体的购房人群。”倪鹏飞说。

・政策建议・

1、应减免普通商品住房交易税费,促进自由迁徙和居住条件改善。包括:扩大契税优惠,所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取等。

2、三四线城市应该实施类似蓝印户口的政策,让在辖区内购房者享受平等的公共服务和基础设施,吸引以农民工为主体的购房人群。

(责任编辑:王姣雁)

作者:www.ccpit.org    日期:2015-12-05    来源:www.ce.cn   点击:394