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陆铭:集体土地入市租赁,会否引发楼市“跳水”?

8月28日,国土资源部和住房城乡建设部联合下发通知,确定北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。今后,村镇集体经济组织,可以通过自行开发、联营、入股等方式运营集体租赁住房。

对此,新华网思客专访了上海交通大学特聘教授、中国发展研究中心主任陆铭。他指出,集体土地入市租赁给农民带来利好。此外,增加租赁用地供给对于控制房价而言是个积极的方向,但不太可能会对其产生“跳水式”影响。

陆铭:增加租赁用地供给对于控制房价而言是个积极的方向,但不太可能会对其产生“跳水式”影响。

土地供给制度“破冰”,谁将迎来租赁市场的发展红利?

在当前政策的支持下,租赁市场本身正迎来发展红利。土地供给制度“破冰”,集体用地走入租赁市场,将进一步提升住房租赁市场的规模,以便构建“租售并举”的住房制度。分析认为,盘活集体建设用地,对补充租赁房源起到关键作用。同时,也将有效促进人口城市化的进程,让大量新市民住有所居。

陆铭认为,除给租赁市场带来明显利好外,原有土地供给制度的“破冰”,也给农民带来重大利好。按照原有土地制度,农民要把农业用地合法转化为城市建设用地,必须经过征地的过程。实际上就是城市政府以相对较低的价格从农民手中买地,然后通过批租的方式给开发商,中间产生的差价并不能转化为农民的收入。而政策出台后,农民可以直接把建设用地(仅限于建设用地,本次改革还没有涉及到耕地)建成租赁房出租。此时租金和原来建设用地收入的差异,可以直接构成农民的个人收入或者集体收入,这对农民的影响比较大,起码收入增加了。至于影响会有多大,陆铭认为,这需要结合具体的用地总量、地段、结构等相关情况综合考量。

集体土地入市租赁,会否引发楼市“跳水”?

除了对租房市场的重大利好,有媒体分析认为,此次集体土地入市建租赁房,有着改变房地产生态的意向。有人解读这会引起住房出售市场“跳水”,甚至出现商品房价格二三折的房子。对此,陆铭认为,集体土地入市租赁对楼市的影响肯定会有,但不会太大。

陆铭指出,增加租赁用地的供给是个积极的方向,但是依靠这点对于房价本身跳水式的影响,是不太可能出现的。这主要从两个因素来考虑,第一是关于租房的需求。现在大量收入相对较高的租房群体,对租房的位置要求比较高,最好离市中心较近;而目前集体建设用地的房子如果有增量,基本都远离城市中心。除此之外,对远离城市中心的地方有租房需求的人,本身就不是买房群体。第二,中国住房供应的总量是政府规划的。如果“跳水式”降幅超过20%,就会带来大量的银行贷款坏账。这会对地方政府的土地财政会产生直接影响。如果出现这种情况,政府可以选择收紧土地供应或是放松限购。

在监管和权利保障层面,如何避免“以租代售”?

当前,公众和市场最关心的莫过于,若“以租代售”,是否意味着“小产权房”可暗渡陈仓、摇身一变进入市场?

对于集体建设用地建设租赁住房,有人将此与“小产权房”联系在一起,认为“小产权房”的租赁合法了。实际上,集体租赁住房是经依法批准建设,依法实施不动产登记的用于租赁的住房,而“小产权房”既涉及违法用地,又涉及违法建设和销售,产权不受法律保护,两者有本质区别。

同时,在监管和权利保障层面,国土资源部和住房城乡建设部的方案明确指出,要探索租赁住房监测监管机制。集体租赁住房出租,不得以租代售,也不得转租。(编辑:薛笔犁 黄烨璇)

(责任编辑:马常艳)

作者:www.ccpit.org    日期:2017-09-03    来源:www.ce.cn   点击:116