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房价高的要“上天”,开发商说不赚钱!

[摘要]房价利润被谁拿走了呢?

来源:MissMoney浮世(ID:missmoneytf) 

春节前后,官方一系列密集的“去库存”政策出台,如央行降低首付比例,给公积金存缴加息,财政部还调整了房地产交易环节契税,等等,小M还没来得及庆祝,房价就涨上来了。面对高房价,部分普通民众认为主要是开发商太黑心、太暴利,才导致房价过高。但开发商却大喊冤枉,融创中国董事长孙宏斌表示,“一线城市地太贵了,卖到十万还不赚钱。”小M认为,要想弄清“高房价谁分了一杯羹”,就先得知道房价到底是怎么构成的!

 

高房价源自何处? 

从房价的构成因素分析,一个新建小区的平均房价,或者一套新房的价格,主要包含五个因素:地价、建安成本、税费、企业融资成本和企业利润。也有种说法是,商品房房价一般构成为“3+3+3+1”的比例,即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”。举个例子来说,如果您房子单价是每平方米30000元,那您每平米房价里就包含土地成本、建安成本和税费等开销各9000元左右,开发商的利润为3000元左右。房价利润被谁拿走了呢?

 

面粉贵了自然面包要贵,地贵了自然房子要贵 

我们看到了房价的公式,大头还是地价和税费。关于地价,如果把房子比喻成面包,那么土地就是面粉,面粉贵,则面包也会提价。越是房价高的城市,地价在房价构成中所占比重越高。中国土地勘测规划院的数据表明,从2004年到2014年,十年间,住宅地价上涨幅度最大,高达340%。

 

另据房地产研究专家杨红旭给出的一组数据,2014年全国开发企业购地均价为每平米3001元,相比2004年的每平米721元,上涨316%。而2014年全国商品房价格为每平米6323元,相比2004年的每平米2778元,上涨128%。另外,全国开发企业购地均价占房价的比重,2004年为26%,而2014年已大增至48%。显而易见,过去十年,地价涨幅大于房价涨幅,导致地价在房价构成中的比重越来越大,当前几乎已占半壁江山。最大的受益者不言而喻。

 

但是地价是由土地供应(地方政府)和需求(开发商)决定的。社会有一个倾向,一旦有地王被报道,人们倾向于批评地方政府,其实在市场经济条件下,成交价是由供求双方共同决定的,并没有人强迫开发商一定要购买地王。至于开发商为何要购买地王,一般与当时楼市温度较高,以及企业预期未来房价还将上涨有关。例如广大三四线城市地价并不高,因为土地供应充足,需求也没那么大。而土地供应非垄断的国际大都市,比如纽约、伦敦等,同样存在高价地、高价房现象,这就与经济发展水平、人口、需求等有关。

 

下面我们来说一下税收,它的比例与地价一样,占据了房价近1/3。房地产行业的税费种类比较多,与房地产业相关的税种主要有七个,契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、所得税,其中前五个税种纯属于房地产税种。据国家统计局数据显示,2014年,这七类房地产税收总额达2.24万亿元,占地方财政收入的比重约为三成。如果从前面五税来看,2014年占比为18%,而2001年仅为7%。

 

还是以2014年的数据为例,2014年全国新建商品房销售总金额为7.63万亿,也即房地产七税税收金额占全国新房销售金额的29%。从实际税率看,土地出让的契税为3%,购房契税实际为2%左右,企业营业税为5.5%,企业所得税为25%,土地增值税(按规为四级累计税率,实际多按房屋销售总金额的2-5%),这几个是与新房有关的主要税种。

 

金融机构推波助澜 

其实,房价中还有很大一部分,是被金融机构赚走了。房地产业是资金密集型产业,而资金是有成本的,尤其是开发商通过借贷融资,就会产生利息支出。过去多年,一个楼盘开发过程中,开发商自有资金率多为二三成,其他七八成都需要借助于外部融资。2010年至2013年,由于国家持续不断加强房地产调控,不仅限制个人购房,而且更加严苛的对待开发商。在融资方面,设定很多门槛,比如要求商业银行实行“黑白名单”,只有“白名单”上的开发商才能放贷。广大中小开发商拿不到贷款,只能通过民间高利贷、房地产信托、私募等以很高的成本融资。

 

2014年至2015年,随着全国房地产调控放松,开发商融资环境有所改善,比如2015年二三季度,龙湖、万科、恒大等少数公司发行了低于5%的的低息公司债。但绝大部分开发商的融资成本依然较高。在房地产开发利润率连跌几年的情况下,多数房企纯属给金融机构打工,自己所获收益微不足道。在金融机构这样的“推波助澜”下,房价也就上去了。

 

房地产商真正赚了多少? 

多年来,地产开发商也承受了诸多“骂名”,被称利用高房价赚的盆钵满盈。但开发商也经常出来叫苦连天,说能赚到10%就了不得了。开发商叫苦也可以理解,因为除了拿地成本和税费、开发商还要支出的大头就是建安成本,该成本甚至与税费旗鼓相当,占到了房价的30%左右。建安成本指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本,两者都包括材料成本投入和人工成本。国家统计局数据表明,全国房地产开发企业房屋建造价,由2001年的每平米1128元,持续增长至2013年的2643元。

 

当然了,商人不会做赔本的买卖。前期开发商一般只投入占整个开发40%的资金用于拿地,拿地之后开始从银行申请贷款,然后拿银行的钱开始项目开发,在银行贷款还没有花完的时候,就可以开始预售,更有甚者,拿地不久,五证未全就开始认筹预售。整体流程,开发商只支出了拿地和前期筹备阶段的成本。后续一系列的流程就是“借鸡下蛋”了。而开发商大概要拿10%左右的利润,即一套1万元/平方米的房子,每平方米开发商要拿1000元的利润。

 

不过现在地产商的利润在下降。中原地产的统计数据显示,已经陆续有78家上市房企公布2015年业绩预告,业绩分化成为主流趋势。这些企业中,业绩预告为预盈的有38家,占比为48.7%,另外还有15家企业预期亏损,25家企业预期利润减少。中原地产首席分析师张大伟认为,全国城市之间的分化明显,从企业数据看,房企分化也明显加剧。“虽然2015年房地产是复苏的一年,但对于房企来说,利润率降低成为普遍性现象,部分房企甚至在持续亏损。”另据80家上市房企季报显示,2015年前三季度,80家上市房企总营业收入为4244亿元,合计净利润为343亿元,净利润率为8%,首次跌破两位数。

 

房价暴涨是各方都不愿意看到的 

说了这么多,小M愈加感觉买不起房啊,“房价暴涨是各方都不愿意看到的”,这是财经作家吴晓波的最新言论。对于政府来说,房价上涨过速,容易造成创业投资环境的险峻,而过分依赖土地方面的财政收入,把预期都吃光了,往后的日子还过不过?而对于房地产商来说,“暴涨的土地价格,对中小开发商形成了挤出效应,而大型开发商也几乎是在火中取栗,他们大多怀着能抢一把是一把的投机心理,这样的行业一点也不值得期待”。

(责任编辑:何欣)

作者:www.ccpit.org    日期:2016-02-28    来源:www.ce.cn   点击:338